O que é uma incorporação?

 Variedades

 

Quando andamos em grandes e médias cidades, podemos ver vários prédios antigos e outros em construção. Nas cidades pequenas, esse processo de verticalização acontece mais na região central, onde começam a surgir os primeiros prédios. Antes de todo aquele prédio surgir, existe um mundo muito interessante que envolve desde projetos de Engenharia até a incorporação, tema que vamos conhecer mais a partir de agora.

 

 

[Vários prédios tiveram a incorporação como berço. Imagem: David Mark / Pixabay]

 

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A INCORPORAÇÃO

 

A incorporação é um procedimento que transforma um terreno em um imóvel com várias unidades. A Lei que rege a incorporação é Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e essa Lei permite apenas que três entidades possam atuar nesse ramo: proprietário(s) do terreno, construtoras e corretores de imóveis.

 

Como o produto final da incorporação é um prédio, é um negócio muito interessante, mas é necessário conhecer os aspectos dessa Lei, direitos do comprador e direitos do incorporador.  A existência dessa possibilidade faz com que moradias possam ser criadas de forma mais simples e a economia gire.

 

PERMUTA

 

Uma das entradas no ciclo da incorporação é o terreno. Esse terreno pode ser comprado por uma construtora e, então, se transformar em um prédio após a construção, mas há outra forma muito comum de negociação que é a permuta.

 

Quando ocorre a permuta, o(a) proprietário(a) no terreno não recebe dinheiro no ato do negócio. Um contrato é fechado e o pagamento será em uma unidade ou mais do condomínio, de acordo com o valor previsto. Depois do fim da incorporação, o(a) antigo(a) dono(a) do terreno pode decidir se ficará com o imóvel ou irá vender.

 

CAPITAL PRÓPRIO OU DA INCORPORAÇÃO?

 

Comprar um terreno e depois construir um imóvel são atividades que demandam alguns milhões de reais. É difícil um único indivíduo possuir todo esse dinheiro disponível e por meses, sem precisar daquele valor até fechar as vendas.

 

A incorporação facilita o fluxo de caixa e permite que os empreendimentos surjam porque os compradores adquirem quando o prédio ainda está sendo projetado e não começou (o popular “na planta”) ou quando em construção. Esse dinheiro, aliado ao capital da empresa, serve para tocar a construção e pode ficar separado do patrimônio daquela empresa construtora, sendo destinado ao empreendimento sozinho.

 

É uma espécie de financiamento coletivo, como muitas ideias que existem no mundo. Outro exemplo que ilustra essa situação é o mercado de ações: com muitos investidores, consegue-se capitalizar mais rápido e existirem empresas mais robustas, tanto que o passo maior das grandes empresas passa pela abertura de capital.

 

DIREITOS E DEVERES

 

A venda, segundo afirma o professor Jamil Rahme, consiste em uma venda de papel. É preciso dar garantias aos compradores para que aquele produto, que parece abstrato no começo, torne-se algo concreto na mente do comprador. É preciso seguir os princípios legais e deixar claras essas garantias.

 

Por outro lado, é importante que o comprador tenha consciência do que está fazendo. A compra de um imóvel de incorporação envolve o compromisso de pagamento correto, caso contrário estará sendo prejudicado um conjunto de outros compradores e a construção em si.

 

PROJEÇÕES MAIS REBUSCADAS, ECONOMIA E OUTRAS VANTAGENS

 

Se a compra parece abstrata no começo, há alguns mecanismos que a fazem parecer mais concreta. Um desses mecanismos consiste nas projeções cada vez mais realistas do imóvel pronto, em plantas humanizadas e renderizações.

 

A planta humanizada ajuda as pessoas a entenderem aquele espaço e identificarem móveis que elas conseguiriam inserir, mas nem todos conseguem enxergar e interpretar bem uma planta. Com as renderizações, texturas, luzes, cores e efeitos tornam as imagens reais e dão boa ideia de como o edifício será, sendo uma ponte entre o comprador, hoje, e o futuro desejado.

 

Além de conseguir ver melhor o imóvel futuro, em nossa atualidade, o comprador vê uma vantagem concreta, que é a economia na compra. Não só o incorporador consegue construir envolvendo menos capital próprio, como o comprador consegue chegar ao prédio concluído com um montante menor sendo pago.

 

E, ao receber o imóvel, será uma propriedade nova, com instalações seguindo padrões atuais, até com algumas possibilidades de personalização. Imóveis mais antigos possuem algumas limitações e cuidados adicionais. Manutenções, no entanto, cabem a edificações de quaisquer idades, caso contrário os imóveis se tornam inseguros e depreciam muito.

 

CONDOMÍNIOS

 

Um fator interessante é que o condomínio em si começa antes de a construção existir, na forma dos compradores. O Incorporador precisará criar uma comissão com esses condôminos, cuja função será acompanhar a execução e saber qual seu progresso.

 

Somente após o habite-se é que virá o condomínio como conhecemos, instituído por um CNPJ. Se algum apartamento ainda não foi vendido, a construtora fica como condômina, por ser proprietária (quando assume a função de construção e de incorporação).

 

ESCRITURA E REGISTRO DE IMÓVEL

 

Nas transações de imóveis, uma característica importante é a de saber onde fica o registro do imóvel que veio de incorporação, casa ou imóvel comercial. Na postagem sugerida da barra azul 👇, falamos um pouquinho mais sobre isso.

 

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